安福县城北出口片区棚户区改造工程房屋征收与补偿安置实施方案

日期:2021-05-28 字号:[]

为进一步完善我县城市总体规划,改善县城对外交通条件,县人民政府决定实施安福县城北出口片区棚户区改造工程。根据《中华人民共和国土地法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[2011]77号)《江西省实施中华人民共和国土地管理法办法》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(省政府令214号)《吉安市人民政府关于印发吉安市国有土地上房屋征收与补偿实施办法及吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则等三个配套文件的通知》(吉府发〔2017〕1号)以及《安福县房屋征收与补偿安置实施办法》(安办字〔2020〕16号)的有关规定,结合我县房屋征收工作的实际情况,制定本项目房屋征收与补偿安置实施方案。

一、征收范围

按照工程规划,计划征收县良种场、平都镇渡河村及山庄乡新背村部分村(居)民房屋,具体以征收红线图为准。

二、征收期限

签订征收协议期限为房屋征收决定公告之日起90天内完成。

三、征收部门及实施单位

征收部门安福县住建局

实施单位安福县住房保障服务中心(房屋征收与补偿安置管理办公室

四、补偿安置

补偿安置方式:国有土地上的房屋征收为房屋产权调换补偿和货币补偿;集体土地上的房屋征收可参照国有土地上的房屋征收的补偿方式,也可实行土地置换补偿。被征收人可根据被征收房屋的产权形式自主选择一种或几种组合补偿安置方式。无论选择何种补偿安置方式,其被征收的房屋及土地使用权同时收回归国家所有。

(一)房屋产权调换补偿

政府提供不同面积和户型的成套商品房用于被征收人的房屋产权调换补偿。被征收人按照签订房屋征收补偿安置协议的先后顺序,在当时可供选择的房源中自主确定安置房的具体楼层、户型、面积和套数。安置房源位于良种场棚改安置房和大光山棚改片区安置房。

1.被征收人选择的产权调换安置房,按被征收正房的建筑层数、面积和规定比例调换。安置房置换标准为:被征收房屋建筑层数为1层的,按被征收正房总建筑面积1︰1.5比例置换;建筑层数为2层的,按被征收正房总建筑面积1︰1.4比例置换;建筑层数为3层的,按被征收正房总建筑面积1︰1.3比例置换;建筑层数为4层的,按被征收正房总建筑面积1︰1.2比例置换;建筑层数为5层及以上的,按被征收正房总建筑面积1︰1.1比例置换。

2.被征收的正房建筑总面积扣除所选安置房总面积,仍有剩余的,该部分建筑面积称为剩余面积,可按1:1换算成安置房面积;被征收人被征收的土地面积扣除正房建筑占地,仍有剩余的,该部分土地称为剩余土地,剩余土地也可按土地市场价计算总价值,以等值购买的原则按照房屋建筑成本折算可购买的安置房面积;涉及下列情况的,由被征收人自主选择一种补偿方式:

1)剩余面积按1:1换算成安置房面积,如其面积达到可供选择的房源最小户型面积50%的,被征收人可选择换购安置房,购买方式实行等面积置换。换购安置房不足面积部分由被征收人按市场价格向政府购买。

2)剩余土地折算安置房面积,如面积达到可供选择的安置房房源最小户型面积50%的,或与剩余面积换算的安置房面积之和达到可供选择的安置房房源最小户型面积50%的,被征收人可以选择换购安置房,购买方式实行等面积置换。换购安置房不足面积部分由被征收人按市场价格向政府购买。

3)剩余面积按1:1换算成安置房面积,与剩余土地折算的安置房面积之和仍无法达到可供选择的房源最小户型面积50%的,其剩余面积按政府安置房成本价的1.5倍作货币补偿,剩余土地按土地市场价进行货币补偿。

3.政府安置房成本价、良种场棚改安置房市场均价、大光山棚改片区安置房市场均价、国有土地市场评估均价、集体土地征收价格等由有资质的房产评估机构评估确定。

4.同一征收项目中被征收的房屋建筑新旧程度不同的,采用年限法确定成新率,由被征收人按规定价格补差。

1)计算方式:成新率=(耐用年限实际使用年限)/耐用年限×100%。

2)补差标准:成新率在80%以上的不补差;成新率在70-79.99%间的,由被征收人按30元/平方米的价格补差;成新率在60-69.99%间的,由被征收人按50元/平方米的价格补差;成新率在50-59.99%间的,由被征收人按100元/平方米的价格补差;成新率在40-49.99%间的,由被征收人按150元/平方米的价格补差;成新率在30-39.99%间的,由被征收人按200元/平方米的价格补差;成新率在20-29.99%间的,由被征收人按250元/平方米的价格补差;成新率在20%以下的,由被征收人按300元/平方米的价格补差。

5.被征收人办理不动产权证时,只能办理被征收人本人姓名。如属特殊情况确需办理给直系亲属的,经所在地乡镇人民政府和县住建局审核同意,由县自然资源局负责办理。集体产权补偿的安置房三年内(以被征收人初次办理产权登记时间为准)不得入市交易,三年后如入市交易,应当按照相关规定缴交税费。

6.成栋房屋中含有经营性商铺,被征收人选择实物补偿产权调换时,应当剔除该经营性商铺的占地面积和建筑面积后,再按规定的方案进行实物补偿产权调换

7.办理产权证时,被征收人按规定置换的面积税费全免,只需缴纳工本费,向政府购买部分面积按规定缴纳税费。

8.新开户的安置房应按规定缴纳水、电、天然气等开户(安装)费。

二)货币补偿

1.对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告当日被征收房屋类似房地产含房屋装修装饰的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

2.房地产价格评估机构由江西省网上中介服务超市采用电脑随机摇号的方式公开选取。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

3.房地产价格评估机构对被征收房屋价值的评估结果应当进行公示。被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房地产价格评估机构对被征收房屋进行评估发生的费用,在征收补偿费用中支付。

4.经营性商铺用房原则上采用货币补偿方式,根据被征收商铺所处区域、地段和房产证载明的面积,按照市场价格予以补偿。

经营性商铺用房,必须符合以下条件:在规划建设报批时明确为商业用途办理了相应的用地手续房产证载明为商业用房。

对被征收房产证载明为住宅,但依法办理了营业执照、税务登记证,并持续经营至县人民政府作出房屋征收决定之日且超过一年以上的,征收时只对30平方米以内30平方米,超出的计入住宅面积,不足的据实计算部分按经营性商铺用房予以货币补偿。

5.被征收人货币补偿款按相关税收法律法规免征个人所得税。

(三)土地置换补偿

被征收的房屋为集体产权,且土地证载明的面积必须在60平方米以上(含)方可选择土地置换补偿方式。不足60平方米的,不予土地置换,被征收人按照本办法的规定自主选择货币补偿或房屋产权调换补偿方式。

被征收人应从县政府提供的安置地块中选择安置地。可供选择的安置地为城北出口良种场安置地和城北安置地(大陂粮库东侧)。安置地占地面积120平方米,建筑总面积350平方米,建筑层数三层。

1.土地置换补偿实行“一户一宅”,被征收人在征收范围内有下列情形之一的,均只能合并计算为一户置换一宗安置地:

1)同一栋房屋(包括院落、附属建筑物和构筑物等,下同)有多本房产证或土地证的;

2)同一栋房屋为多人共有的;

3)同一宗土地有多栋房屋且只有一个户口的;

4)同一宗土地有多本房产证的;

5)同一宗土地为多人共有的;

6)具体工程项目征收补偿安置方案另有规定的;

7)违反规定分户的。

2.土地置换实行等面积置换,被征收人土地置换后多出的土地,可以按土地市场价格计算总价值,按照房屋建筑成本折算可购买的安置房面积,购买方式实行等值购买。涉及下列情况,由被征收人自主选择一种补偿方式:

1)被征收人土地置换后,多出的土地折算安置房面积达到可供选择的安置房房源最小户型面积50%的,可以选择换购安置房。换购安置房不足面积部分由被征收人按市场价格向政府购买。

2)被征收人土地置换后,被征收正房总建筑面积超过安置地建房规划总建筑面积,其正房建筑面积超出部分可按1:1换算成安置房的面积,如面积达到可供选择的安置房房源最小户型面积50%的,或与土地超出部分折算安置房面积之和达到可供选择的安置房房源最小户型面积50%的,可以选择换购安置房。换购安置房不足面积部分由被征收人按市场价格向政府购买。

3)被征收人土地置换后,多出的土地折算的安置房面积与拟征收正房总建筑面积超出安置地建房规划总建筑面积按1:1换算成安置房面积之和仍不足可供选择的安置房房源最小户型面积50%的,则其多出的土地按土地市场价作货币补偿,超出的正房建筑面积按政府安置房成本价的1.5倍作货币补偿。

4)被征收人土地置换后不足安置地面积的部分,由被征收人按市场价格向政府购买。

3.安置用地按规划部门的用地标准进行规划布局,由被征收人按照房屋征收补偿协议签订的先后顺序选择安置地。安置地选定后不得调换,其土地(含购买土地)使用权性质与被征收房屋的土地使用权性质一致。

4.被征收人土地置换后,其被征收正房面积不超出安置地建房规划总建筑面积部分及附属建筑,由县住建局按以下房屋重置建造成新折算价格进行货币补偿。

5.房屋重置建造补偿的方式和标准按照《安福县房屋征收与补偿安置实施办法》(安办字〔2020〕16号)的有关规定执行,具体补偿标准为:

1)钢混结构: 一级1200元/平方米;

                二级1000元/平方米。

  1. 砖混结构: 一级900元/平方米 ;

                        二级850元/平方米;

                        三级800元/平方米。

    3)砖木结构: 一级750元/平方米;

                    二级700元/平方米;

                    三级650元/平方米。

  2. 简易结构: 600元/平方米。

    5)附属建筑(指杂物间、猪圈、厕所等):150元/平方米。

    6)晒谷坪(水泥坪):80元/平方米 。

    7)水井:压水井1500元/口,明井(含水井、水泵、储水箱、水管)5000元/口。

    8)院内外果树:无挂果50元/株,挂果树1.5米高以上的200元/株,1.5米高以下的120元/株。

    9)大门门襟:砖混3000元/座,砖木1500元/座。

    10)化粪池(沼气池):1500元/个。

    11)围墙(护坡、挡土墙):1.5米高以上250元/米,1.5米高以下、1米高以上180元/米1米以下100元/米。

    12)空调、太阳能或电热水器迁移:350元/台。

    13)大棚:钢构大棚85元/平方米,简易棚50元/平方米。

    14)灶台:有瓷板300元/台,无瓷板200元/台,简易100元/台。

    15)假楼的补偿以重置价乘以假楼的面积为基数,层高0.8~1.5m(含1.5m)补偿不超过50%;层高1.5~2.2m不含2.2m补偿不超过80%。

    16)房屋装饰装修按安办字〔2020〕16号文件执行。

五、关于搬迁、临时过渡和停产停业补偿的规定

被征收人实行自行搬迁和自找过渡房,搬迁与临时过渡安置补偿标准为每户10000元。经营性商铺,其用途和时间以营业执照和税务登记为准,其停产停业补助按同类地段市场租金予以补偿,按12个月计算其它经营用房及未经规划部门批准的乱搭乱建的经营摊位、摊点不予停产停业损失补偿。

六、关于对被征收人签约奖励的规定

为鼓励被征收人尽早签订补偿协议,及推动我县无土安置政策的实施,对被征收人在规定期限内签订补偿协议的,实行分段、分片、产权调换补偿及货币补偿奖励。征收附属建筑、临时建筑、空坪等不予奖励。奖励标准按安办字〔2020〕16号规定执行。

七、关于安置地建房的规定

(一被征收人安置地建房符合规划所涉及的税费予以全免,相关部门只收工本费。

(二)因房屋征收涉及的水、电、电话、有线电视、网络等设施按安办字〔2020〕16号规定补偿,并由各职能部门组织迁移。各安置户接水、电、电话、有线电视、宽带网络等原已开户的只收取材料费,不收取初装费(增容费、开户费)。

(三)安置地“三通一平”资金由县财政安排,其中场地平整由平都镇人民政府负责实施,道路、通水、通电以及排水、排污等基础设施由县住建局负责实施。

安置区内建房应符合相关规划,统一由乡镇人民政府报建,县自然资源局进行用地及规划许可。被征收人在开工前,应向县自然资源局申请验放灰线。未经验放灰线擅自施工或不按规定的灰线施工的,由县自然资源局依法铲除。

八、其他事项

1.房屋征收范围确定后,任何单位和个人不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的,不予补偿。

2.征收决定公告之日起,被征收房屋存在租赁关系的,由租赁双方自行解除租赁关系;设有抵押的,由产权人自行解除抵押;存在产权纠纷的,由当事人自行解决(在规定的征收期限内无法解决产权纠的,由当事人先行协商确定补偿安置方式,房屋征收部门予以留存保全)。房屋征收部门不承担因房屋租赁、抵押以及产权纠纷等所产生的任何经济和法律责任。

3.房屋征收决定公告后,被征收人应在规定期限内与房屋征收部门签订补偿安置协议。房屋征收部门与被征收人在规定的期限内达不成补偿安置协议的,由房屋征收部门报请县人民政府作出补偿决定并予以公告,被征收人应在补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

4.被征收人应当配合房屋征收部门及其工作人员依法履行工作职责。对采取暴力、威胁等手段阻碍依法进行的房屋征收工作的,以及故意扰乱、煽动闹事、严重影响正常征收工作的,依法追究责任。

5.被征收人子女上学依据就近入学原则,尊重被征收人的意愿,既可按照被征收人的安置房或新居住地所在学区安排,也可以按照被征收房屋所在学区安排。

6.被征收房屋应由具有相应资质的建筑施工企业统一实施拆除,拆除工程费计入征收补偿费用。

7.房屋征收工作经费按我县相关政策的规定执行。

本方案由县住建局负责解释。未尽事宜按照《安福县房屋征收与补偿安置实施办法》(安办字〔2020〕16号)的规定执行。特殊情况、个案情况由县城北出口片区棚户区改造提升项目指挥部依据相关规定研究决定。